Управитель, чи ОСББ?

Немало власників житлових приміщень нарікають на погану якість комунальних послуг та відсутність будь-якої відповідальності виконавців цих послуг перед споживачами. «Не прибирають територію біля будинків», «не працює ліфт», «брудно у під'їзді», «перегоріли лампи  на сходах», «ці комунальники ні за що не відповідають»  тощо. В той же час співвласники не хочуть нічого робити для зміни ситуації – «бо важко і все одно нічого не зміниться…». Хоча під лежачий камінь вода не тече.

На підставі Закону України  "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" управління багатоквартирним будинком здійснюють його співвласники.

Форму цього управління обирають самі співвласники на загальних зборах. Форми можуть бути такими:

  • управління співвласниками (самостійно, безпосередньо);
  • управління управителем;
  • управління об’єднанням співвласників багатоквартирного будинку (асоціацією співвласників багатоквартирним будинків).

Перший варіант більш прийнятний для невеликих будинків – для вирішення кожного питання потрібна згода більшості співвласників.

У великих будинках така форма буде незручна в ухваленні рішень. Вона не підійде, якщо співвласники захочуть накопичувати кошти на ремонти та інші великі витрати. Для відкриття рахунку і управління коштами потрібно створити юридичну особу.

Другий варіант – найняти управителя – можуть запровадити як співвласники будинку, так і ОСББ.

Якщо співвласники не вибрали свою форму управління будинком,  управляючу компанію призначить військово-цивільна адміністрація  –  на рік.

За цей час співвласники зможуть знайти управителя і потім змінити формат управління будинком.

Укласти договір вони зможуть після закінчення дії попереднього договору, укладеного  військово-цивільною адміністрацією. 

Так, у 2017 році було проведено конкурс на управителя багатоквартирним будинком у місті Авдіївка. Переможцем конкурсу став КП «СЄЗ» Авдіївської міської ради, з яким було укладено договір на надання послуги з управління. В 2018 році, у зв’язку з тим, що  за один місяць до закінчення строку дії  договору  жодна зі сторін не повідомила письмово іншій стороні про відмову від  зазначеного договору, договір було продовжено на наступний однорічний строк.

У зв’язку з тим, що ціна послуги була на рівні тарифів, що були прийняті у 2011 році, мешканці міста не відчули істотних змін та не вжили ніяких заходів щодо зміни форми управління будинком.

З 01 травня 2019 року вступила у силу нова редакція Закону України «Про житлово-комунальні послуги», в т.ч. і в частині нового типового договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком. Треба відзначити, що даний закон також зберіг право співвласників на самостійне визначення форми власності свого багатоквартирного будинку. Для будинків що не визначилися з формою управління та не створили ОСББ, військово-цивільною адміністрацією міста Авдіївка Донецької області, 20 серпня 2019 року було проведено черговий конкурс на управителя багатоквартирного будинку. Єдиним учасником конкурсу було КП «СЄЗ» Авдіївської міської ради. У зв’язку з відсутністю конкуренції була прийнята цінова пропозиція даного учасника.

Треба відмітити, що згідно нової редакції Закону України «Про житлово-комунальні послуги» - відсутнє поняття «тариф на обслуговування будинку та прибудинкової території» а є ціна послуги з управління багатоквартирним будинком, яка визначається на рівні ціни, запропонованої в конкурсній пропозиції переможцем конкурсу.

    Ціна послуги з управління багатоквартирним будинком встановлюється договором про надання послуг з управління багатоквартирним будинком з розрахунку на один квадратний метр загальної площі житлового або нежитлового приміщення та включає: витрати на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території,  поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку, винагороду управителю.

   Так, за результатами конкурсу, після укладання договорів про надання послуги з управління між військово-цивільною адміністрацією міста Авдіївка Донецької області та КП «СЄЗ» Авдіївської міської ради,  з 01.10.2019 року, введена нова ціна на дану послугу, що відповідає фактичним витратам.

У зв’язку з тим, що протягом 8 років «квартплата» не змінювалася, нова ціна послуги визвала неабиякий ажіотаж у населення. Чому ніхто не бере до уваги той факт, що протягом 8 років збільшилась вартість всіх продуктів, товарів, обладнання, одягу та ін. Так само збільшилась і зарплата комунальників, матеріали для ремонту будинків, паливо для автотранспорту, вартість електроенергії, обслуговування ліфтів, не змінювалася лише вартість послуги на утримання будинку. Прийшов час привести у відповідність вартість послуги з вартістю матеріалів.

Так, для прикладу, приведемо порівняльну характеристику цін на паливо, електроенергію, заробітну плату  2011 та 2019 років:

Витрати
2011 рік
2019 рік
Мінімальна заробітна плата
941,00 грн.
3723,00 грн
Вартість електроенергії 
0,9467 грн./кКТ
2,34598 грн./кВТ
Вартість палива
8,49 грн./л
27,00 грн./л

 

Для мешканців, які не згодні із запропонованою ціною та управителем, є інший вихід – створення ОСББ. 

ОСББ – це один з варіантів вирішення проблеми якісних житлово-комунальних послуг, це ефективне управління своєю власністю, поліпшення  умов спільного проживання, самостійне  вирішення питання цінової політики.

Ще одна перевага ОСББ – за рахунок надання в оренду фасадних частин будинку під рекламу, приміщень під магазини можна отримати додатковий дохід, яким можна покращити благоустрій чи щось поремонтувати.

На витрати оплати праці обслуговуючого персоналу в ОСББ не нараховують ПДВ, що може зменшити розмір внесків в ОСББ.

Для ОСББ передбачені програми підтримки – державні, місцеві, ПРАТ «АКХЗ»,  громадських організацій, фондів тощо.

Наразі такий варіант – найбільш привабливий в Україні. Загалом в Україні уже більше 28,5 тисяч таких об’єднань.

Закликаємо до створення нових ОСББ у нашому місті. Консультації й допомогу по створенню ОСМД можна одержати в Управлінні з розвитку міського господарства військово-цивільної адміністрації міста Авдіївка Донецької області (Молодіжна,7 4-й поверх 3-й кабінет понеділок, середа з 8-00 до 17-00 год.